关于温州市物业维修资金增值保值的分析

论文核心提示:

物业专项维修资金社会发展的产物。温州市物业维修资金管理从2001年开始规范,至今不过短短的九年时间,随着物业维修资金法规政策的规范和健全,如何管理好该项资金,特别是既要保障资金的正常运作,又要使资金能够得到增值保值,是温州物业维修资金管理机构面临的重大任务。为此,笔者根据现有资金管理政策,深入开展对物业维修资金增值收益测算,寻求合适的资金理财方案,为物业维修资金增值保值和高效发展提出合理建议。

论文关键字:   物业维修资金

物业专项维修资金是一项新兴的事物,它是社会发展的产物。温州市物业维修资金管理从2001年开始规范,至今不过短短的九年时间,伴随着管理工作的深入,资金归集稳步开展,收缴总量已经达到一个比较可观的数字,截止2009年6月底,中心累计归集物业维修资金达7.94亿元,为住宅物业提供了有力的资金保障。但随着政策的规范和健全,如何管理好该项资金,特别是既要保障资金的正常运作,又要使资金能够得到增值保值,是温州物业维修资金管理机构当前工作的重大任务。为此,管理机构根据现有资金管理政策,深入开展对物业维修资金增值收益测算,寻求合适的资金理财方案,增强资金管理的高效和长期发展。

一、当前资金管理情况分析

1、资金收缴情况

截止2008年底,中心累计收缴资金7.38亿元。历年收缴明细(表1)

表1:                                                               单位 :万元

年  份

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

收  缴

2348.93

4685.47

18936.72

11262.09

7743.60

7667.87

10192.99

6969.57

2、资金使用情况

截止2008年底,累计专户使用支出4464.91万元。

表2:                                                                单位:万元

年份

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

支出

150

234.63

406.06

507.66

351.35

762.5

857.03

1195.68

实际支出为3338.83万元,其余未支出资金还存留支出帐户。

3、增值收益情况

截止2008年底,累计利息收入到帐4824.99万元。已到帐利息明细(表4)

表4:                                                            单位:万元

年份

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

利息

0.52

27.22

7.76

201.21

809.25

594.87

708.74

2475.42

4、应付业主增值收益情况

根据历年来资金收缴情况,暂以《浙江省物业专项维修资金管理办法》第21条“专项维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息;其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。”规定进行测算(表5)

表5:

按单利计算

 

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

单利

1.79

67.99

171.03

554.61

860.05

1039.02

1360.36

2601.43

按复利计算

复利

1.79

68.03

172.41

559.41

878.09

1076.81

1429.82

2774.75

包含支出后利息:

支出

1.79

64.61

163.41

538.96

830.84

1001.90

1299.57

2466.08

以上测算结算,2001-2008年仅以单利计算,就应支付业主增值收益6656.28万元,按复利计算需支付6961.11万元;如扣除维修费用支出后,增值收益支出也需6367.16万元。

由于2007年度多次银行利率调整提高,2008年需支付增值收益额度更高。

5、收支情况对比

据上述资金增值情况反映:2001年至2008年,物业维修资金累计利息收入4824.99万元。按照温州市历年来收支情况,测算三种情况下的利息收支,并评估相应的收支比:一是以单利计算(不计复利),综合评估利息收支比为95.77%;二是以复利计算,综合评估利息收支比为92.76%;三是增加维修费用支出,综合评估利息收支比为99.55%。按照上述三种情况反映,增值收支情况为支出大于收入。

同时上述三种收益都未扣除管理经费支出,从2003年开始累计经费支出660.12万元,如再加管理经费支出,收支比相差接近20%。2007年之前有几笔资金是按三年定期存储,其产生的收益都是收不抵支,而之后都是按一年定期存储,扣除部分预留维修支出资金外,其收益结果收不抵支将更加严重,经测算2008年度增值收益差额346.06万元,如再加上管理经费支出,最少差额在500万元以上。

二、未来几年资金管理情况分析

1、资金收缴情况

根据温州市城市房地产开发中期发展规划(数据来源温州市城市住房建设规划2008~2012年),商品住房年均开发预测为240万M2,加上拆迁安置等,预计市区2008~2012年住房总需求为1200~1500万M2。按照需求分析,根据房地产开发周期及近几年房地产开发情况,据推测,温州市区2008~2012年开发总量在1000万M2左右,中心所辖范围内的鹿城区、龙湾区及经济技术开发预估开发总量大致约700~800万M2。按照温州市物业维修资金缴交标准,暂以小高层78元/M2 估算,可归集维修资金5.4~6.2亿元,年均为1.08~1.24亿元。

参照以上估算情况,结合中心近些年物业维修资金管理实际情况,中心保守估计每年资金归集量在8千万~1亿元左右。

2、资金支出情况

按照项目建设情况及资金使用年限,并参照历年来资金划拨支出情况,2004~2007年期间,年均增加支出约为60~70万元,增幅为15~20%。随着市区物业共用设施设备使用日益陈旧,考虑可能出现突发性的维修费用,综合各种因素,大致估算未来物业维修资金支出。

3、资金增值收益返还情况

截止2009年6月,中心累计收缴资金已达7.94亿元,预计年增量资金达1个亿左右。按照增量资金情况,加上历年收缴及支出情况,预计年增值返还给业主收益将需2600~2800万元;如每年收缴量在8000~10000万元,在利率不变前提下,那么年增值收益支出需增加332~414万元。

 4、管理费用支出情况。   转贴于 世纪论文网 http://www.21cnlunwen.com

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