浅析酒店公寓的发展趋势

论文核心提示:

摘 要:酒店公寓是指“酒店式的服务,公寓式的管理”。目前主要集中于成熟的商务中心,随着社会的进步酒店公寓行业的竞争越来越大。酒店公寓在发展的过程中存在产权不清晰,缺乏统一的规范;性质混杂,缺少完善的管理标准和经营标准;法律的规定不明确、住客权益不保障等问题。酒店公寓未来的发展将趋向于合法化、标准式、同盟式、连锁式的经营。    关键词:酒店公寓 中国酒店公寓 发展趋势

   摘 要:酒店公寓是指“酒店式的服务,公寓式的管理”。目前主要集中于成熟的商务中心,随着社会的进步酒店公寓行业的竞争越来越大。酒店公寓在发展的过程中存在产权不清晰,缺乏统一的规范;性质混杂,缺少完善的管理标准和经营标准;法律的规定不明确、住客权益不保障等问题。酒店公寓未来的发展将趋向于合法化、标准式、同盟式、连锁式的经营。
   关键词:酒店公寓 中国酒店公寓 发展趋势
  
   目前我国的酒店公寓的发展尚处在初级阶段,还是在模仿和改进中摸索着成长,整个行业缺乏统一的,规范化的管理和监督,对其现状的分析,有助于让人们更加了解中国的酒店公寓,并对这个新兴行业的发展趋势作出正确的判定。
   一、酒店公寓的含义和来源
   1.酒店公寓的含义。酒店公寓,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,是亚洲兴起的一种只做服务,没有任何酒店经营的纯服务的公寓。
   所谓“酒店式服务”www.21cnlunwen.com是指按照一般的星级酒店的服务流程,办理入住登记,退房手续,还包揽定期打扫房间、换洗被单。退房后也按照酒店的流程操作:查房、打扫房间、换洗布草、整理客房、补充一次性用品。而“公寓式管理”则是指客房内配备有一般公寓所有的厨房,厨具(包括:炊具、筷子、碗、碟、刀等)、冰箱、洗衣机,有的还配有微波炉,房内普遍配有免费宽带、上网、电视、衣橱等。客人入住期间可以像在家一样按自己的习惯和喜好洗衣服、做饭、睡觉,是完全的私密独立的空间,不受到外界的干扰。打扫卫生也可以随自己的需要决定是否需要打扫,什么时候让清洁员进入打扫。还可以招呼同事朋友来公寓聚会,家人来时也可以留宿,完全是家的感觉。
   2.酒店公寓的来源。酒店公寓最早流行于1994年欧洲,是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业,由专门的管理公司进行统一上门管理,既有酒店的性质,又相当于个人的“临时住家”。盛行于美国的“B&B”家庭旅馆,所谓“B&B”,即“Bed and Breakfast”,从字义上直译是“住宿和早餐”的意思,实际上是一种“自己管理自己”的小型家庭旅馆,有农舍旅馆、青年旅馆、汽车旅馆、公寓式旅馆等。
   近年酒店公寓由外国投资商、外国的商人、海归人士传进了中国,国内的酒店公寓最早出现在深圳,后来又陆续出现在上海、北京、厦门等地。传入中国后,经营管理者结合中国的国情、经济的发展情况和现状等因素以及中国本地的元素,发展成为一种集住宿休闲于一体的有中国特色的酒店新类型。刚开始时只是针对国外的游客和外国的商旅人士、来华出差的外资公司人员,中国式酒店公寓的建立确实得到了他们的认可。不久后,这一新兴的酒店公寓也被我国的商务人士、白领阶层、出差员工所接受。目前在我国的各大中型城市都已经有酒店公寓的存在,被越来越多的人们所接受,也受到了各界人士的关注,是未来酒店业的佼佼者。
   二、酒店公寓的发展现状
   (一)集中于成熟的商务中心
   酒店公寓是融合酒店配套服务与家庭生活为一体的特色住宅。其特点是在功能上既可以与经济型酒店一样,为公司白领和商旅出差人士提供短期住宿,又可以作为投资居住产品进行买卖和长期使用。
   从短期住宿的角度看,对于短期住宿的主要客源是国内的公司白领、商旅、出差人士。对他们来说忙碌一天之后除了想有一个舒适安全的环境可以休息之外,便捷才是他们最关注的。便捷包括:交通便捷、生活便捷、娱乐便捷、商务便捷,这都构成了便捷的主旨,而诸如此种种便捷皆取决酒店公寓所处的地段。因此在地段的选择上酒店公寓会比传统的星级酒店的选址更加严格。
   从长期租住的角度看,这主要的目标客户是外籍公司派出的高级员工,国内大型私企的老板、高层人士、港澳同胞等高阶层人士,均以商务居住为主,并长期居住及安置家人的需求,这些客户的租期一般为三个月以上半年以下,由公司担负高额的房租费用。这类的客户群都希望在市中心或交通便捷的地方生活。有传统酒店的配套,相当水准的上门服务,重要的是能提供家庭式的居室布局,既有家的私密性和生活氛围,又有高档酒店的良好环境和专业服务以及商务氛围,而酒店公寓所具备的酒店加公寓模式完全符合他们的居住需求。
   而成熟的商务中心是外国企业和外籍人员聚集流动地带,拥有便捷的交通,配套发展成熟的商业和娱乐业,无论是针对短期的客户还是长租的客户,成熟的商业中心都满足了公寓客户的需求,因此目前的酒店公寓大多数都是建立于成熟的商务中心。
   (二)酒店公寓的同行竞争越来越大
   1.投资商越来越多,加大同行竞争。
   (1)酒店公寓的特点决定。酒店的单位小、好管理、易出租、投资风险小、回报大等特点,吸引了大量的投资商。据资料显示,北京市2005年第一季度已有酒店公寓近40家,可提供住房约3万套;上海2005年建成并基本投入使用的酒店公寓项目有八十余个,总建筑面积在200万平方米以上;成都也有酒店数十家。
   (2)金融海啸的影响。2008年的金融海啸波及了全球,中国也难以独善其身。受到金融海啸的影响,①酒店投资商资金紧张,许多已开工的酒店项目进程放慢,而未开工的项目被取消。据LE的统计显示:2008年第二季度亚洲131家酒店的建设项目已在2008年上半年被取消或延期。例如中国澳门几家酒店,其中包括澳门的希尔顿和洲际酒店。②全球多个城市酒店的出租率普遍下滑,中国的香港、北京和上海与去年同期相比都出现不同程度的下跌。五星级酒店不再吃香。③上市公司业绩下滑比较明显,如锦江酒店、金陵饭店都有普遍下滑;欧美三季度上市公司业绩下挫更为明显:洲际盈利下降28%,精品国际利润下降6.5%。金融海啸对酒店业的打击,吓坏了大量的酒店投资商。他们开始另觅投资产业,新兴的酒店公寓在金融海啸面前波及不大,在部分的酒店公寓出租率还出现了上升的趋势,使投资商们看到了海啸中的曙光。酒店公寓比星级酒店的投资小、风险小、易管理、易出租等的优点更加坚定了投资商们的决心。因此大量的酒店投资商开始投资酒店公寓的建立,致使酒店公寓的同行竞争越来越大。  

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